Onderverzekering is een financiële nachtmerrie. Eerst doet zich een schadegeval voor, en daarna blijkt ook nog eens dat niet de gehele schade vergoed wordt.
Precies dit overkwam een Vereniging van Eigenaars uit Arnhem. De VvE had twee leden, één eigenaar van de begane grond van een pand, en één eigenaar van de bovengelegen woonlagen. De VvE beschikte over een opstalverzekering met een verzekerde som van € 450.000. In 2017 meldde de verzekeraar aan de assurantietussenpersoon dat er volgens een taxatie sprake is van onderverzekering, en dat de tussenpersoon dit met de VvE dient te bespreken. Kennelijk is dat gebeurd, want de verzekerde som is toen verhoogd.
In de polis is sinds 2017 opgenomen dat het verzekerde gebouw voor permanente bewoning gebruikt moest worden, niet voor kamerverhuur. Tevens is in 2017 in de polis opgenomen dat er vanaf toen een garantie tegen onderverzekering (GTO) gold, geldig tot uiterlijk 5 januari 2023.
Verhuur
Per 2021 heeft de eigenaar van het appartement op de begane grond een bijgebouw bij zijn appartement verhuurd. Eigenaar en huurder kregen vervolgens een conflict over (drugs)overlast in het gehuurde; dat conflict is aan de rechter voorgelegd en de rechter heeft bepaald dat het gehuurde per 2 februari 2023 ontruimd diende te worden.
Op een moment dat de huurder nog in dat bijgebouw zat, heeft de omgevingsdienst regio Arnhem aan deze eigenaar bericht dat het gebruik van het bijgebouw als woning in strijd is met het bestemmingsplan. De omgevingsdienst heeft aangekondigd maatregelen te ondernemen om tot beëindiging van het gebruik van dat bijgebouw te komen, omdat sprake was van een gevaarlijke situatie.
Brand
Op 31 januari 2023 deed zich iets vreselijks voor: het gehele gebouw is verwoest door brandstichting, waarbij de huurster en een andere persoon om het leven zijn gekomen. De brand bleek te zijn aangestoken in het verhuurde bijgebouw door een bekende van de huurster. Ten tijde van de brand was de verzekerde som onder de opstalverzekering ruim € 650.000.
De totale schade aan de opstal, op basis van herbouwwaarde, werd na de brand getaxeerd op bijna € 1,6 miljoen. De verzekeraar liet in maart 2024 aan de tussenpersoon weten dat de verzekering slechts 41% van de schade vergoed. Immers: de verzekerde som bedroeg ‘slechts’ € 650.000.
Tussenpersoon aansprakelijk?
De vraag die de rechtbank Gelderland vervolgens in haar vonnis van 30 juli 2025 diende te beantwoorden, was: is de tussenpersoon aansprakelijk wegens onderverzekering?
Allereerst stelt de rechtbank vast dat het tot de zorgplicht van de tussenpersoon behoort om te waken voor onderverzekering. De tussenpersoon had erop bedacht moeten zijn dat de GTO kort voor de brand zou aflopen. Bovendien had voor de tussenpersoon al halverwege 2022 duidelijk moeten zijn dat de herbouwwaarde de verzekerde som zou overstijgen. De tussenpersoon is daarmee aansprakelijk voor de schade.
Schade
Maar waar bestaat die schade dan uit? Volgens de rechtbank moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin wél op het verlopen van de GTO was gewezen, en de huidige situatie waarin dat niet zo is. De verzekeraar heeft aangegeven dat als de herbouwwaarde boven het miljoen zou uitkomen, er een volledige taxatie van het pand plaats had moeten vinden. Vervolgens moet de vraag beantwoord worden of bij zo’n volledige taxatie de illegale huur en de overlast van de huurder aan het licht zouden zijn gekomen, en – als dat was ontdekt – of de verzekeraar dan nog wel een nieuwe GTO zou willen afgeven. De rechtbank oordeelt dat de huur op korte termijn beëindigd zou gaan worden – de rechter had de ontruimingsdatum immers al op 2 februari 2023 bepaald – dus volgens de rechter was er een goede kans dat de verzekeraar inderdaad een nieuwe GTO zou afgeven, ook als de illegale onderhuur aan het licht was gekomen.
Omdat geen sprake is van eigen schuld aan de kant van de VvE, moet de tussenpersoon de schade van de VvE – zoals die volgens de rechtbank moet worden begroot – vergoeden.
